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房屋买卖的居间合同中禁止跳单条款的效力

  发布时间:2016-06-28 12:14:37


    禁止跳单条款,即是在房屋买卖的居间合同中约定,禁止购房者利用中介公司提供的房源信息,而绕开该中介公司与售房者签订房屋买卖合同。关于禁止跳单条款的效力,实践中,有不同的认识,有的认为这是中介机构利用其优势地位设立的霸王条款,应属无效;有的认为,当事人在签订合同时,对该条款的后果应当明知,且不违反法律规定,应当有效。我认为,禁止跳单条款是否有效,可以从以下两个方面进行考察。

    1、是否有《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。因禁止跳单的约定在通常情况下,并不损害国家、集体、第三人利息或者社会公共利益的内容,反而有利于社会诚信的发展。禁止跳单的主旨在于防止购房者的不诚信行为,而非具有其他的非法目的,从社会效果上看,也有利于诚信社会的建立。另一方面法律、行政法规也未有不得签订禁止跳单的内容。因此禁止跳单,不属于合同法第五十二条规定的情形。

    2、是否符合格式条款的无效情形。事务中,禁止跳单条款通常是中介公司事先拟定,未与购房者商议,而后在居间活动中直接交给委托人签字确认,属于格式条款。《合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。免除责任,是指免除格式条款提供者按照通常情形应当承担的主要义务;加重责任,是指格式条款中含有通常情形下不应承担的义务;排除主要权利,是指排除对方按照通常情况下应享有的主要权利。在二手房买卖居间活动中,中介公司的主要责任是根据委托人的要求,向委托人如实报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介服务,其享有在促成合同成立后活动报酬的权利;买房人的主要义务则是在中介公司促成合同成立后支付报酬,主要权利是获得房屋真实信息和中介服务。因此禁止跳单并不属于格式条款无效的情形。另外,跳单行为也违反了诚实信用原则,中介机构禁止该行为,是对中介机构合法利益的正当保护,有利于中介机构的正常经营发展,有利于诚信交易。

    综上,只要当事人的主体身份适格,意思表示真实,禁止跳单条款应是有效的。

责任编辑:刘亚男    


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