随着房地产市场的发展和住房制度改革的深化，房地产交易日趋活跃，房地产纠纷案件上升趋势明显。据笔者所在的法院调查，2008年该院共受理房地产案件28件，2009年共受理89件，2010年上半年受理61件，同比上升60.3% ，现就房地产案件上升的原因进行简要分析，并提出相应建议。

    一、房地产案件上升的原因

    （一）房地产开发不规范。建设工程从批准到施工，法律法规对相关程序作了全面而严格的规范和限制，但从一些案件反映的情况来看，某些职能部门未严格依法办事，对一些关键环节疏于审查，埋下了隐患。过去为了推动经济发展，各地大量搞开发，边开发建设，边办手续，厂矿企业出地开发商建房子的现象比较普遍，导致在用地手续不全，房屋建成出售后长期不能办证。这类案件如果按法律规定开发商将无限期的承担违约责任，支付的违约金甚至将超过房款。如杨某诉某物业公司一案中，2007年杨某年购买了某物业与襄樊某建筑有限公司联合开发的某楼盘商品房一套，杨某早在2008年就已经入住新房，但由于存在历史遗留问题，开发商无法为其办理房产证，从2009年开始杨某先后三次诉至法院要求办证，追索违约金，直至2010年政府出面解决遗留问题，房产证才顺利办下来。

    （二）房价上涨卖方反悔。由于普通公众的法律意识普遍比较淡漠，在房屋买卖过程中风险防范意识不强，特别是对两人以上共有的房产，买房人很少要求共有人书面确认买卖行为，房屋买卖形式要件欠缺。随着房价的上涨，卖方往往以共有人不知情为由提起诉讼，要求确认买卖行为无效。这类案件近年来上升迅猛，法院处理起来十分棘手。如张某以其丈夫未经其同意出售夫妻共有房产为由，起诉买房人李某，要求法院确认买卖行为无效。办案法官处理这类案件处于两难境地，确认买卖行为无效，与客观事实相违背且容易诱发道德风险，认定有效又存在法律障碍。

    （三）农村房屋买卖缺乏规范。随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，农村村民出售房屋的越来越多，这些房屋土地属农村集体所有，按现行法律规定必须在本集体组织成员之间流转，但实践中这类房产已进入市场自由交易阶段，而且有时建房人、买卖双方不一定都是村组成员，他们之间产生的买卖行为效力难以确定。如周某诉李某买卖合同纠纷一案，双方诉争的房屋是农村一处私房，原房主明某已经去世，由于土地性质为集体所有，双方又均非该集体组织成员，无法办理过户手续产生纠纷。如果认定无效将导致无法解决的社会矛盾，如果从维护交易安全角度认定有效又与法律相抵触。

    （四）房改配套政策滞后。房改房上市交易涉及的部门较多，手续繁杂，往往一个环节出问题就会影响整个交易的进程。由于历史的原因，房改后有的房主甚至没有办房产证，只有住房证、合同等，按目前的规定上市交易的房屋应有土地证、房产证，这类房屋都不具有上市交易的条件，但广大市民为改善生活条件，实现住房以小换大，以次换好，以旧换新，纷纷将房屋投向了市场。如张某诉李某房屋买卖合同纠纷一案中诉争的房屋是李某成本价购买的单位公房，只有住房证、购房合同。双方签订合同后，由于不能办理产权证产生了纠纷。

    （五）退房引发连环诉讼。今年以来，由于国家陆续出台宏观调控措施，再加上受经济危机的影响，楼市持续低迷，房价下降，退房的比较多，由此引发了大量因解除商品房买卖合同而引发的纠纷。无论是哪方的原因，退房都会涉及到开发商、银行、房地产管理部门、保险公司等各个方面的利益，一旦产生纠纷就会发生连锁反应。如刘某首付90045元，从中国银行某支行按揭18万元购买某房地产开发有限公司开发的商品房一套，房地产公司为其提供连带担保责任，后刘某诉至法院要求解除商品房买卖合同。这类纠纷牵一发而动全身，商品房买卖合同解除后，将涉及到借款合同、抵押担保合同、保险合同等合同当事人的利益，纠纷纷至沓来。

    二、预防房地产纠纷案件的对策

    （一）增强法律风险意识。购房者应确立预防纠纷的风险意识，防患于未然。特别应注意核实房屋产权共有人状态，土地性质，土地取得方式是划拨还是出让；对于集体所有土地上的房屋原则上只能在本集体组织成员之间转让，若划拨取得土地应注意核实政策上的限制，对于房屋存在共有人的坚决要求共有人出具同意出卖的书面意见，避免因交易过程中的瑕疵引发纠纷。

    （二）加强监管，规范房地产市场。政府部门要严格执法，密切配合，齐抓共管，建立良好的行政监督机制，从源头上遏制隐患的发生。各职能部门应严格把关，细化各项管理规定，对房地产开发建设、交易、维修管理等环节加强实施监督，对于用地手续不全的应坚决禁止开工，不允许销售。

    （三）法院应多作调解工作。房地产案件的解决涉及到多个部门，法院应积极协调政府各职能部门妥善处理纠纷化解矛盾，多做各方当事人的工作，争取在当事人中找到利益平衡点，以调解方式结案，这样不仅能解决纠纷，而且也避免了判决无法执行问题的发生。

    （四）充分发挥司法建议的作用。以司法建议的形式提出纠正意见，有利于当事人双方今后的合作，有利于社会和谐。法院要针对审理案件中发现的法律问题、管理漏洞等，提出堵漏补缺的建议。法院在审理过程中发现存在违法、违纪问题或制度漏洞时，要及时向该机关、组织或有权处理相应问题的机关、组织提出，建议其采取相应措施纠正，避免因问题得不到及时发现处理而造成重大损失。

    （五）应加快完善房地产法律法规。现有的法律法规，还存在着权威性不高、约束性不强的问题，且在很多领域尚无法可依，立法进程应进一步加快，在全国性立法条件尚不成熟的情况下，可在充分调查研究的基础上，先出台地方性法规，弥补法律空白，使房地产市场切实做到有法可依。同时立法要具有前瞻性，以适应市场不断发展的需要。由于法律的制定需要一个过程，而问题又必须尽快予以解决。因此，在审判中遇到和发现的问题，应积极向相关的政府部门提出建议，从行政的手段先予以完善，并应积极向上级法院反映，建议上级法院尽快统一相应的执法口径。在法律规定不明确的情况下，要兼顾政府部门规章的有效实施。