【案情】

    2001年8月，周某通过单位集资，以一定价格购得经济适用房一套，但未取得房产权属证书。2005年3月，经介绍，周某与郑某签订了住房转让协议书，约定：1.周某将自己所有的住房转让给郑某，价格11万元；2.本协议签订后，郑某一次性付给周某10万元，周某将房屋钥匙交给郑某，剩余1万元待周某向郑某交付房产证时付清；3.周某应积极为郑某办理房产证，郑某配合提供办证所需材料，办证所需费用由郑某负担。协议签订当日，郑某向周某支付11万元，周某将房屋钥匙交付郑某。郑某装修后居住至今。随着房价不断上涨，2009年，周某将郑某诉至法院。

    【审判】

    法院在审理时有两种观点：一种观点认为，该住房转让协议无效，依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》和《经济适用房管理办法》的规定，经济适用房在取得房屋所有权证一定年限后，方可上市交易，而其在出售房屋时尚未取得权属证书，这也违反了《房地产管理法》的相关规定，且郑某不符合经济适用房购买条件。另一种观点认为，郑某购房时对方未告知该房屋属经济适用房，所签转让协议是双方真实意思表示，双方也如约履行了部分内容，加之《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》是2007年生效的，双方合同是2005年签订的，不能适用该意见，该住房转让协议合法有效。

    【评析】

    经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。从上述规定可以看出，国家对经济适用住房投入了大量的资金及政策的支持，目的是改善低收入家庭的住房问题，而作为享受这种政策的家庭，就应当按照政策规定妥善处理经济适用房。本案中虽然当时国家对购买经济适用住房没有明确规定，但作为政策性住房，该纠纷发生时的2009年，国家已有相关规定，可以参照2007年《经济适用住房管理办法》的相关规定，根据该规定第三十条：“经济适用房属于有限产权房。购买经济适用房住房不满5年，不得直接上市交易。”该条规定表明经济适用房属于国家政策规定的限制流通物，即国家对经济适用房的购买年限和购买对象进行了限制，而周某在出售该房屋时，无论是年限还是对象都不属于国家政策的规定，但周某却擅自将该经济适用房出售给郑某，其行为显然违反了国家对经济适用房的规定，而周某以市场价格将该房屋卖给郑某，损害的是国家利益和社会公众利益。根据《合同法》第五十二条的规定：“㈠一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益。……㈣危害社会公众利益。”依据该条规定，该合同属于无效合同。虽然该合同无效，但该房屋也不应归周某所有，因为经济适用房属于政策性住房，既然周某将经济适用房出售表明其不属于城市低收入家庭，对于此种情况有关部门应当根据《经济适用房管理办法》第三十条：“购房人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”因此，根据该条规定，有关部门应当将该经济适用房收回，用于其他城市低收入家庭居住，而不能让象周某这样损害国家利益和公众利益的人，以经济适用房的价格购买，却以普通商品房的价格出售，从中牟取利益。人民法院作为司法部门对于这种损害国家利益的行为也应依法予以打击，只有这样，国家关于经济适用房政策才能落到实处。至于郑某的经济损失，可由周某承担，这也是对其的一种惩罚。