案情：

原告高国华诉被告平舆县五金电器公司房屋买卖合同一案，原告诉称：要求被告平舆县五金电器公司交付该公司营宿楼自东向西第五间门面房。被告辩称：原告所诉在被告处集资门面房不是事实，集资协议不是被告行为，被告没有接受原告的购房款30000元，其诉讼主体错误，应予以驳回其诉讼请求。经审理查明，2003年2月15日，原告高国华与被告平舆县五金电器公司签订了一份公司职工集资楼房协议书，协议约定，本单位职工优惠5%，一次性交清优惠5%，房屋款30000元，底层2003年2月15日一次性交清款，从东朝西第五间门面房，该协议由电器公司盖章和该楼开发商单现军、高国华签名。协议签订后原告交付了30000元集资款，该款由开发商单现军出具收据，并在收据上写明“从东向西第5号门面房”。后原告要求被告交付该房时，被告拒不交付引发诉讼。此案历经三年，两次审理判决均被上级法院撤销，发回重审。在重审中查明，2008年3月12日，被告电器公司与案外人史清河签订了售购房屋合同书，将该案争议的门面房以68000元的价格卖给了史清河，现该房由史清河实际占有、使用，但未办理房屋产权登记。

案情分析：

在该案的处理上存在三种不同意见：一种意见认为应以房屋产权登记为准，两次买卖均未完成过户登记，谁先办理登记手续，房屋归谁。理由是：两份房屋买卖合同均为有效合同，在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。先后买卖合同系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均可随时向出卖人请求履行债务。房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。按照《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。第二种意见认为以订立合同的先后顺序为准。出卖人电器公司已将房屋出售给高国华，高国华就享有该房屋的处分权，按照《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 所以五金电器公司与高国华签订协议后，高国华按照约定已付清房款，该房屋就已归高国华所有，五金电器公司已无权处分，五金电器公司在未取得高国华的同意，将房屋卖给史清河的行为侵害了高国华的权益，其与史清河签订的买卖合同应为无效合同。第三种意见认为该争议的房屋没有产权证，应以房屋的实际占有为依据。高国华与电器公司于2003年2月签订集资楼房协议并交付了房屋款30000元，直到2008年4月9日才向人民法院起诉，已超过法定诉讼时效，且其在诉讼中，未对争议的房产采取财产保全措施，致使被告电器公司将该争议的房屋又出售给第三人，原告应当预见相应的交易风险，而没有采取必要的措施，其本身具有一定的过错。案外人史清河在不知情的情况下，与电器公司签订了房屋买卖合同，并按照合同约定已经交付了68000元购房款，该合同应为有效合同，案外人占有该房屋应认定为善意取得。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。所以法院在审理高国华诉电器公司一案中，虽然双方签订的协议为有效协议，但已履行不能，其要求被告交付房屋的请求已不能实现，应驳回其诉讼请求。

案件的处理：

《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，因此即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。两份合同均未办理登记手续，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。《合同法》第一百二十一条之所以规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而未规定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任。一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同，当然不应被认定为无效。据此，在该案的处理上，不论法院如何判决，都必然导致一方的权益得不到保护，将会引起涉法涉诉案件不稳定因素，造成法院工作被动局面。在经过多次做案件双方当事人思想工作，原告高国华终于同意变更诉讼请求，将要求被告电器公司交付房屋变更为偿还购房款。在法官的主持下，双方最终达成书面调解协议：由被告电器公司给付原告高国华购房款52000元。至此矛盾得到彻底解决，案件得以圆满结案，收到了良好的社会效果。